什么是商业房贷（三种贷款买房方式：商贷、公积金贷、组合贷）

7月上海二手房均价超过3.7万，创下历史新高，真是越来越买不起房了。

还好可以贷款买房，目前贷款买房共有三种方式：公积金贷款、商贷、组合贷。它们的申请条件、额度、利率都是多少呢?以上海为例，多多君和大家来简单聊一聊。

一、公积金贷款

优点：利率比较低。

缺点：额度上有限制。

利率：

贷款额度

不高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例(50%)×12个月×贷款期限。

贷款年限

• 购房新房，公积金贷款最长期限不超过30年。

• 低于5年（含）房龄的二手房，公积金最长贷款年限仍为不超过30年。

• 6年至19年房龄的二手房，公积金最长贷款年限为35年与房龄之差。

• 超过20年（含）以上房龄的二手房，公积金最长贷款年限不得超过15年。

• 无论买房新房还是二手房，公积金贷款最长期限均不超过借款人法定退休年龄5年。

也就是说，贷款年限的长短，还得考虑到申请人的年龄，公积金管理中心对于申请人（男65岁，女60岁以这个为基准）减去申请人实际的年龄，得出最后的贷款年限。

贷款申请条件

• 申请贷款前6个月连续正常缴存住房公积金；

• 借款人家庭没有尚未还清的住房公积金债务；

• 配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。

还款方法：

• 一次性还款法(简称“年冲”)：提取住房公积金余额一次性归还贷款余额，重新计算月还款额并继续按月还款的方法。

• 逐月还款法(简称“月冲”)：每月直接从提取还贷人住房公积金账户中提取用于归还当月住房贷款本金和利息的方法。

二、商业贷款

优点：额度高，只要有足够偿还能力就可以申请，适合所有人。

缺点：贷款利率高。

利率：4.9%，首套利率9折（目前），二套利率上浮10%。商贷利率一直在浮动，银行不同利率也不同。

贷款额度：商贷额度不定，取决于多方面的因素

• 房贷首付比：额度通常不能超过房屋总价减去首付款之差；

• 还款能力：最好月收入≥房贷月供X2；

• 房屋房龄：房龄越短，越容易获得贷款，额度也比房龄较大的高；

• 看银行：不同银行不同套数的贷款额度有所浮动。

贷款年限：

贷款期限最长为30年。

贷款申请条件

• 外地人购房需提供5年社保或5年个人所得税纳税凭证；

• 借款人及配偶个人信用报告2年内不得有6次及以上逾期记录（各家银行略有不同）；

• 借款人及配偶需提供相关收入证明及不低于6个月的银行工资流水。

还款方法

• 等额本息：每月还款数额固定（本金+利息）；

• 等额本金：每月还款本金数额固定，利息逐月减少。

组合贷款

公积金贷款和商业贷款同时使用，一般是个人贷款额度超过公积金贷款上限，超出部分使用商业贷款。在组合贷款中，公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借款日期和还款日期都是相同的，只不过执行不同的利率。

优点：利率适中、贷款金额大，被大多数买房者所采用。

缺点：手续复杂，办理时间长，贷款银行制约性大，费用高。

组合贷的年限：最长30年

贷款申请条件

• 达到公积金贷款标准；

• 具备申请银行商业贷款的条件；

组合贷办理流程

• 到贷款银行提出借款申请

• 银行审核

• 到贷款银行签订借款合同

• 产权部门办理贷款担保手续

• 办理住房抵押保险手续

• 签订还款协议和划款

• 银行划款